Sukupolvenvaihdoksen tärkein asiakirja on arvio metsäkiinteistön arvosta. Arvio kertoo metsätilan tämänhetkisen käyvän arvon. Se on tärkeä pohjatieto sukupolvenvaihdoksessa tehtäville ratkaisuille.
Mihin arviota metsäkiinteistön arvosta tarvitaan?
Metsänomistaja tarvitsee erilaisissa tilanteissa arviota metsäkiinteistön arvosta. Näitä ovat mm. metsätilan omistusjärjestelyt, pankkitakaus, kiinnitys tai metsätilan myynti sekä perunkirjoitus. Pohjana tälle tila-arviolle on aina ajantasainen metsävaratieto. Tulisi myös muistaa, että tilan arvon tulee aina olla perusteltavissa. Ajantasaisten metsävaratietojen pohjalta tehty arvio metsäkiinteistön arvosta on tässä tapauksessa ehdottoman pätevä.
Verottajalle perustelut tilan arvosta
On mahdollista, että tilan osakkaat sopivat keskenään tilan arvon. Tällöin on muistettava, että sovittu hinta tulee olla perusteltu. Verottaja on kiinnostunut siitä, minkälaisia arvoja omaisuuden luovutuksessa käytetään. Verottaja voi tulkita alihintaisen arvon sukulaisten välisessä luovutustilanteessa lahjaksi. Käypä arvo voi poiketa tilan markkina-arvosta suuntaan tai toiseen. Jos alueella on metsätiloilla kova kysyntä, voi markkinahinta nousta käypää arvoa selvästi korkeammaksi. Huonon kysynnän alueilla markkinahinta taas on käypää arvoa alhaisempi.
Arvion on oltava tuore
Pääsääntö on, että yli puolivuotta vanha arvio on jo vanhentunut tai ainakin se tulisi tarkistaa. Metsän arvo muuttuu koko ajan. Puut ja taimikot kasvavat, tehdään hakkuita ja hoitotöitä. Samoin arvolaskennan pohjana käytetyt taulukkoarvot päivitetään vuosittain.
Stora Enso käyttää metsäkiinteistön arvon arvioinnissa yleisimmin käytössä olevaa ns. summa-arvomenetelmää. Arvio koostuu metsämaan, taimikoiden ja puuston arvosta sekä puuston odotusarvosta eli tulevista hakkuumahdollisuuksista. Tämän lisäksi arvioija määrittää tilan metsätaloudellisen käyttömahdollisuuden perusteella minkälainen korjaus kokonaisarvoon tehdään. Käypää arvoa alentavat esimerkiksi taimikonhoitorästit tai tilan epäedullinen sijainti. Arvo alenee, jos metsät sijaitsevat esimerkiksi saaressa tai suon keskellä olevassa saarekkeessa, jonne ei ole ympärivuoden ajettavaa tietä.
Varaa aikaa arvion saamiseen
Jos tilasta on ajantasaiset metsävaratiedot eMetsä-verkkopalvelussa, voidaan arvio tehdä jopa parissa viikossa. Jos tietoja joutuu päivittämään ja käymään maastossa, menee arvion tekoon vuodenajasta riippuen 1-2 kuukautta. Taimikoita on hankala tarkistaa paksun lumen aikaan. Kuviotietojen lisäksi apuna ovat peruskartta ja ilmakuvat. Niiden perusteella saa jo hyvän kuvan minkälaisesta tilasta on kyse.
Tilan arvoon vaikuttaa myös sijainti, ollaanko etelässä vaiko pohjoisessa. Suomi on jaettu useaan alueeseen, joilla kullakin on Tapion taulukoista saatavat taimikoiden ja maapohjien keskihinnat ja odotusarvokertoimet. Käytetyt puunhinnat saadaan Luken tilastoista, joissa Suomi jakautuu kuuteen alueeseen.
Sukupolvenvaihdoksen seuraava askel on vertailulaskelmien teko, jolloin selvitetään mikä olisi taloudellisesti edullisin tapa siirtää omaisuus seuraavalla sukupolvelle.
Liikkeelle oman metsäasiantuntijasi avulla
Tarkemmin aiheesta voi kertoa oma metsäasiantuntijasi, jonka kautta arvio metsäkiinteistön arvosta yleensä tilataan.
Lue aiheesta myös kesäkuun 2018 Terve Metsä-lehdestä Anita Illin kirjoittamasta artikkelista.
Katso neuvonta-asiantuntija Johanna Simanaisen haastattelu aiheesta: